2021年曾经进入年底。关于房地产市场而言，“房企变局”“麋集调控”“政策底展现”等是这一年的要害词。

  这一年，房企“三条红线”和“会合供地”等政策在2021年年头正式实验，房地产行业也迎来了严重的变革――已往行业的高杠杆、高周转、高报答的形式曾经不在。

  这一年，陪同着天下调控政策的麋集出台，房地产行业贩卖也出现“前高后低”的态势。据中原地产研讨中心统计，11月天下房地产调控政策次数持续高位，单月高达56次房地产调控，年内累计房地产调控次数高达586次。

  瞻望将来，多位业内子士在承受证券时报记者采访时表现，“波动”是来岁楼市的主基调，年底种种调控政策的指向便是波动楼市，这也代表了政策见底。另一方面，政策无望将围绕“三稳”义务，因城施策、供需两头发力；同时，过度加速长租房市场开展，推进保证房建立。

  政策底展现

  2021年年头，触及房企融资、拿地的政策连续出台，此中包罗备受市场存眷的“三条红线”羁系新政。

  实践上，早在客岁8月20日，住建部、人民银行等就明白了12家重点房企资金监测和融资办理规矩将在然后9月1日举行试点，也便是业内称之为的房企融资“三道红线”政策，该政策从往年初开端正式实验。

  三条红线政策实行以来，房企广泛减速了低落有息欠债的历程，尤其是龙头房企。

  据海通证券统计，2021年上半年，局部龙头房企杠杆率有所降落。停止2021年上半年末，除绿地控股、首开股份、华发股份、金融街、灼烁地产、鲁商？业以外，其统计的局部龙头A股上市公司三道红线（剔除预收账款的资产欠债率小于70%；净欠债率小于100%；现金短债比大于1）所有达标。

  进入2月，一份天然资源部公布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点都会住宅用地完成“两会合”：会合公布出让通告，且2021年公布住宅用地通告不克不及凌驾3次；会合构造出让运动。此中，重点都会包罗4个一线都会，18个二线都会。

  会合供地政策改动了房企的拿地节拍，也被业内视为2021年房地产最大市场变革之一。

  “2021年，地皮市场在上半年高位运转后，下半年全体地皮市场开端呈现了分明的下调迹象，随着房地产市场成交降温，房企资金链压力越来越大，拿地房企正性越来越低。”中原地产首席剖析师张大伟对质券时报记者表现，会合供地改动了房企原有的开辟节拍。随着房地产市场的变革而冷热不均，2022年会合供地政策无望持续调解。

  中原地产研讨中心数据也表现，停止11月，2021年年内天下热门的100个都会卖地金额为4.05万亿，同比2020年同期呈现了下调，下调幅度为7.4%，从地皮市场数据看，热度继续低落曾经成为了趋向，分外是2021年下半年来，地皮市场继续低迷。

  今后，各种限价、限售、限购等政策麋集出台，地产行业调控加码信号不停被开释。依据中原地产研讨中心统计，2021年1~8月累计房地产调控次数凌驾400次，革新了汗青记录。

值得留意的是，9月以来，房地产政策开端渐渐转暖成为业内共鸣。

  9月尾，央行在第三季度例会上提出要维护房地产市场的安康开展，10月，哈尔滨等局部都会出台了相干政策，波动房地产市场。12月，高层集会提出要“支持商品房市场更好满意购房者的公道住房需求”，并初次提出要促进房地财产的“良性循环”。

  在张大伟看来，楼市避免下调过快无望成为将来的政策趋向，“波动”是来岁楼市最确定的要害词。“近两年来，楼市调控越发严厉。一边是对热门都会的新居、二手房的限价令，另一边是天下多个都会新居的限跌令，房价大涨会缩小金融危害，而房价断崖式下跌也异样不是波动，也会涉及金融体系。年底种种调控开端波动楼市，天下凌驾20个都会开购房补助，都代表了政策的见底。”

  光大银行金融市场部微观剖析师周茂华也对记者表现，房地产调控稳字当头，各地因城施策，落实“三稳”义务。“不克不及让房价非感性下跌，房企无序加杠杆，同时，也不克不及让房地产过冷，房地产市场过热与过冷都是无害的。”瞻望将来，政策仍将围绕“三稳”义务，因城施策、供需两头发力，依据地区详细房地产市场供需状况，对换控政策肯定预调微调；同时，过度加速长租房市场开展，推进保证房建立。

  “估计在‘房住不炒’的大基调下，短期信贷政策对首套、改进性住房需求的支持力度将不停缩小，地方将呼应中间要求因城施策，对地产相干链条不顺畅的题目接纳针对性办法，加速落地搀扶类政策，除加大购房补助外，低落存款利率、减免局部买卖税额等政策亦存微调预期。”中指研讨院指数奇迹部研讨副总监陈娴静报告记者。

  危害事情无望增加

  在往年房企融资情况继续趋紧的大配景下，不少着名民营房企在下半年呈现债权违约征象或苗头。

  2021年7月，蓝光开展公布局部债权未能准期归还的通告；8月，阳光100也表现未能付出到期的可转换债券。9月，恒大团体理财中止兑付的音讯传出，这一事情引发了恒大本身的活动性危急，也在肯定水平上预示了后续其他房企大概呈现债权危害。

  10月以来，包罗把戏年、今世置业、新力控股等呈现美元债权兑付难的状况，这也招致地产美元债大幅下跌。

  中原地产研讨中心统计，进入10月以来，已先后有绿地控股、阳光城、吉兆业、雅居乐、绿城中国、合生创展、新城开展、禹洲团体等多只地产美元债呈现大幅下跌。中资地产美元债广泛呈现近20%的跌幅。此中，2021年到期的债券遭到的打击最大，其次是2022年到期债券，2023、2024、2025年到期债券跌幅较为陡峭。

  “面前中心缘故原由照旧房地产调控，分外是三条红线克制了房企融资渠道，而贩卖收紧又招致企业回款难，开辟贷、按揭存款双收紧，使得房企还债才能锐减。”张大伟报告记者。

  值得留意的是，不少房企也在经过瘦身、融资等方法正自救，房企危害事情无望增加成为业内共鸣。

  中指研讨院企业奇迹部研讨卖力人刘水对记者表现，随着行业对活动性危害的器重，局部处在伤害边沿的房企开端正接纳步伐，经过变卖资产、股东乞贷、增发配股等方法增补资金，对缓解短期债权压力起到了正作用。“以后融资相干政策根本见底，保证正常融资、政策纠偏成为羁系的次要偏向，房企的公道融资需求正在失掉满意。因而综合来看，将来房企的危害事情会渐渐增加。”

房企正谋变

  值得留意的是，往年的房地产市场贩卖状况出现出“前高后低”的走势也被业内高度存眷。

  据国度统计局12月15日最新公布的数据表现，2021年1~11月，商品房贩卖面积为15.8亿平方米，同比增加4.8%，比2019年1~11月份增加6.2%，两年均匀增加3.1%；贩卖额方面：2021年1~11月，商品房贩卖额为16.2万亿元，同比增加8.5%，比2019年1~11月份增加16.3%，两年均匀增加7.8%。

  不外，就单月来看，房地产市场贩卖状况曾经一连多个月处于降落态势。

  中指研讨院的数据表现，11月，市场仍处于调解阶段，叠加客岁同期高基数影响，天下商品房贩卖面积、贩卖额辨别降落14.0%和16.3%，一连4个月坚持两位数降落，但受信贷情况边沿改进等要素影响，降幅较上月辨别收窄7.7和6.3个百分点。

  “受后期调控发力和银行按揭额度告急等要素影响，下半年房地产市场调解压力增长，市场全体降温，一般房企呈现违约事情，购房者张望心情上升，进一步拖累市场活泼度降落，房企贩卖面积和贩卖额均呈现下滑。”

  在陈娴静看来，上半年房企加大营销力度，贩卖面积达汗青同期最高程度，全体体现超预期。三季度市场分明降温，商品房贩卖面积同比转降。

  从短期市场趋向看，房企贩卖下滑，短期偿债压力加大成为共鸣，在此配景下，不少房企们选择开源节省。

  以万科为例，11月17日，万科在外部发起，提出要变化黄金期间的惯性头脑方法，将谋划理念贯串一直，对不发生代价的举措和开支做减法，花小钱办大事等事情要求。

  张大伟以为，除了开源节省，坚持活动性，放心赚小钱，房地产商更要变化思绪，着眼于打磨产品品格。“接上去是房企大洗牌的时候，谁的品格更好，就更能吸援用户，在紧缩的房地产市场中分一杯羹。认清情势，减速变化，才干无机会熬过行业冬天，博得下半场竞争的门票。”

  另一方面，房企的转型也在往年常被提及，不外业内提醒要谋定尔后动。刘水以为，房地产行业全体的利润率继续下行，在如许的配景下，房企切忌自觉，终究跨范畴是有门槛和资金投入的，不克不及为了转型而转型，以是企业应依据本身实践状况和开展必要审慎调解开展战略。